Приемка нового дома в Дубае: что проверить до того, как взять ключи

Что такое приемка и почему в Дубае она особенно важна

Дефект, или «снаг», — это любой недостаток или незавершенная работа: сколотая плитка, дверь, которая не закрывается, розетка без питания, отсутствующий герметик. Приемка — это последовательный осмотр нового или только что переданного дома, при котором фиксируется каждый такой недостаток, чтобы застройщик или подрядчик его устранил.

В Дубае ставки выше, чем во многих других городах. Жилье часто покупают на этапе строительства, а передают сразу большими партиями, поэтому отделочные бригады работают в спешке. Климат не прощает ошибок: слабое место в гидроизоляции или неправильно проложенный дренаж проявляются за месяцы, а не за годы. Кроме того, многие владельцы в момент передачи находятся за границей, и осмотр либо поручают кому-то, либо не проводят вовсе.

Когда проводить приемку: до подписания акта

Лучший момент — после того как застройщик пригласил вас на осмотр, но до подписания акта приемки. Дом пуст, все поверхности на виду, а обязанность устранить недостатки очевидна.

Если ключи уже у вас, приемка все равно имеет смысл. Зафиксируйте все как можно раньше, письменно и с датой. Повторный осмотр через несколько недель после заселения, когда кондиционеры и сантехника поработают в обычном режиме, часто выявляет то, что в пустом доме незаметно.

Что входит в тщательную проверку

Хорошая приемка проходит методично: комната за комнатой, система за системой. Как минимум она должна включать:

• Кондиционирование — каждый блок включают и проверяют охлаждение, поток воздуха, шум и реакцию термостата. Отдельно смотрят дренаж конденсата и поддоны: засоры здесь — частая причина пятен на потолке.
• Сантехника — напор и горячая вода в каждом кране и душе, слив в течение нескольких минут, многократный смыв унитазов, осмотр видимых соединений. Герметик вокруг ванн, душевых и раковин должен быть сплошным.
• Электрика — каждая розетка, каждый выключатель и светильник, маркировка электрощита и работа защитных устройств, а также наружное освещение и системы «умного дома».
• Гидроизоляция и водоотвод — балконы, террасы, кровля и мокрые зоны: уклон к трапу, застой воды, следы протечек. Для виллы — также дренаж сада и мощения.
• Полы и стены — плитка на трещины, сколы, перепады и пустоты; покраска и штукатурка на пятна, трещины и подтеки; потолки на следы воды.
• Двери, окна и встроенная мебель — каждую дверь, шкаф и ящик открывают и закрывают; проверяют уплотнители, замки и ручки окон и раздвижных дверей, зазоры в рамах.
• Кухня и техника — каждый прибор включают, проверяют ровность фасадов, швы столешницы и работу вытяжки.
• Для вилл дополнительно — оборудование бассейна и техническое помещение, полив, ограждение, ворота, выход на кровлю и лифт, если он есть.

Если нужна специальная диагностика, например тепловизионная съемка для поиска скрытой протечки, ее согласуют заранее и поручают квалифицированному специалисту.

Какие документы запросить при передаче

Документы важны не меньше, чем отделка. До подписания акта попросите:

• Гарантии на кондиционеры, технику и гидроизоляцию с датами начала
• Инструкции по эксплуатации и обслуживанию систем дома
• Опись ключей и карт доступа, подписанную обеими сторонами
• Показания счетчиков на день передачи
• Контакты службы застройщика по дефектам и порядок подачи заявок

Ваши права в отношении дефектов

Законодательство Дубая серьезно защищает владельцев, и это стоит знать до подписания. Согласно статье 40 Закона Дубая № 6 от 2019 года о совместной собственности на недвижимость, застройщик в течение десяти лет с даты получения сертификата о завершении проекта отвечает за устранение дефектов несущих конструкций. Кроме того, в течение одного года с даты передачи объекта владельцу застройщик обязан ремонтировать или заменять неисправные инженерные системы, включая механические и электрические работы, сантехнику и канализацию. Если владелец не принял объект, годичный срок отсчитывается с даты сертификата о завершении. В той же статье сказано, что соглашения, заключенные после вступления закона в силу и противоречащие этим положениям, недействительны.

Как именно это применяется к конкретной квартире или вилле, зависит от проекта и вашего договора, поэтому при споре обратитесь к юристу. На практике важнее всего именно годичный срок по инженерным системам: поэтому так полезен повторный осмотр в первые месяцы.

От списка дефектов до закрытого списка

Найти дефекты — половина работы. Вторая половина — добиться их устранения, и именно здесь многие владельцы теряют темп.

• 1. Нумеруйте и фотографируйте каждый пункт: номер, помещение, короткое описание и фото. Расплывчатые формулировки вроде «проблемы с покраской в гостиной» легко оспорить.
• 2. Подавайте список письменно, через официальный канал застройщика, и сохраняйте подтверждение.
• 3. Согласуйте доступ и сроки. Подрядчикам нужен доступ в дом; решите заранее, кто будет их впускать и присутствовать во время работ.
• 4. Проверяйте каждое исправление. Пункт закрыт, только когда его проверили, а не когда подрядчик сообщил, что все готово. Сфотографируйте результат.
• 5. Ведите историю: даты, имена, результаты. Если неисправность повторится в гарантийный срок, у вас будут доказательства.

Если вы за границей

Многие владельцы получают ключи, находясь в другой стране. В этом случае назначьте одного человека, который будет действовать от вашего имени: присутствовать на осмотре, подавать список, контролировать доступ для ремонта и присылать понятный отчет с фотографиями. При необходимости оформите письменные полномочия для застройщика и заранее договоритесь, что ваш представитель может согласовывать без вас.

Чем помогает SETTRA

Наша услуга приемки и сопровождения передачи охватывает весь путь: мы проводим осмотр, составляем пронумерованный список дефектов, подаем его, согласуем доступ для бригад застройщика и контролируем каждый пункт до полного устранения, с письменными отчетами и фотографиями. Если вы за границей, мы представляем ваши интересы на месте. Приемка также входит в управление ремонтом и отделкой.

После передачи многие владельцы сразу подключают присмотр за домом в ваше отсутствие, чтобы дом регулярно проверяли, пока он «обживается». Если впереди ремонт, прочитайте наш гид о ремонте виллы в Дубае.

Частые вопросы